L’élaboration des statuts est une étape essentielle de la constitution d’une SCI. Réalisés par acte sous seing privé ou par acte authentique, les statuts permettent notamment d’immatriculer la SCI. Explications.
Élaborer les statuts d’une SCI sous forme d’acte authentique
Confier à un notaire la rédaction des statuts d’une SCI présente de nombreux avantages pour les associés. Un acte notarié permet d’adapter les statuts de la SCI à chaque situation et d’anticiper sur d’éventuelles difficultés à venir. Par ailleurs, il est possible de réduire le coût de l’acte, en négociant avec le notaire des honoraires à la baisse lorsque le montage du dossier ne présente pas de complexité particulière. Selon les cas de figure, il n’est pas obligatoire d’élaborer les statuts de la société civile immobilière sous forme d’acte authentique :
- lorsqu’un immeuble ou un droit au bail de plus de 12 ans est apporté pour constituer la SCI, un acte sous seing privé est suffisant. Néanmoins, les associés doivent déposer les statuts au rang des minutes d’un notaire. Cette procédure vaut reconnaissance d’écriture et de signature, et les statuts de la SCI peuvent ensuite être déposés au bureau des hypothèques ;
- il est également possible de rédiger sous seing privé les statuts d’une SCI entre parents et enfants. En soi, l’élaboration d’un acte authentique n’apporte pas de garantie supplémentaire, mais il faut néanmoins veiller à ce que la constitution de la société n’avantage aucun héritier par rapport aux autres. Pour cela, un notaire peut apporter des conseils utiles aux associés, pour optimiser les conditions d’une future succession et de la transmission d’un patrimoine immobilier familial ;
- les statuts d’une SCI entre époux peuvent être élaborés par un acte sous seing privé, mais les associés courent alors le risque de subir une action en nullité. Un acte authentique protège du risque de voir la SCI annulée pour donation déguisée. L’arrêt de la Cour de cassation du 17 mars 1987 a, en effet, retenu cette qualification dans le cadre d’une société civile immobilière entre époux constituée pour gérer un immeuble entièrement financé par le mari.
Les statuts d’une SCI élaborés sous seing privé
Les modèles de statuts de SCI disponibles en ligne peuvent être utilisés par les associés de la société en cours de constitution. Dans la majorité des cas, ces documents sont adaptés aux situations simples sur le plan juridique. Il suffit alors de compléter les statuts types pour les adapter à la situation des associés et respecter les obligations réglementaires. En particulier, il est essentiel que les statuts incluent les mentions légales régissant le fonctionnement pratique de la SCI. Cela comprend notamment le choix des gérants de la société, l’étendue de leurs pouvoirs, le mode de prise de décision, les majorités requises selon les types de décisions… Attention néanmoins à ne pas reprendre dans les statuts l’ensemble des dispositions légales en vigueur. Il faudrait alors modifier par voie d’assemblée générale extraordinaire ces statuts à chaque modification d’un texte de loi. Sur la forme, les statuts d’une SCI peuvent être rédigés sur un simple papier libre, à condition de prévoir des marges suffisantes à gauche et en bas de page. Lors de l’enregistrement des statuts, celles-ci servent au receveur pour apposer sa mention, et aux associés pour effectuer d’éventuels renvois en cas d’erreur constatée lors de la signature des statuts. Chaque page doit être dûment numérotée et paraphée par les associés de la SCI. Ceux-ci doivent également signer chaque exemplaire original des statuts. Le nombre total des originaux rédigés et signés doit être mentionné, en comptant un exemplaire original pour chaque associé, un exemplaire à mettre à disposition au siège social de la SCI, deux exemplaires à déposer au greffe du tribunal de commerce compétent, et un exemplaire pour le service d’enregistrement. Enfin, le gérant de la SCI devra préparer des copies certifiées conformes des statuts pour les différents services administratifs et pour les partenaires de la société (un établissement bancaire par exemple).
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