La SCI en quelques mots
La SCI (Société Civile Immobilière) permet à des personnes de s’associer pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. Généralement, c’est une société non commerciale sauf dans un cas que nous verrons plus loin.
Dans un premier temps, la SCI facilite surtout les actes autour des biens immobiliers, de l’achat, à la gestion en passant par la transmission de patrimoine immobilier. Particuliers comme professionnels peuvent créer une SCI. Les associés mettent leurs biens en commun pour partager les bénéfices et alléger les charges et pertes.
Ensuite, l’avantage d’une SCI est de s’adapter à toutes les situations selon la définition des statuts. Un gérant est nommé pour gérer la société, ses pouvoirs sont délimités dans les statuts. La SCI étant plus souple que certains régimes de société, c’est pourquoi les statuts doivent être écrits précisément et doivent prévoir les failles potentielles de la gestion de la société ainsi que les soucis possibles entre associés.
Il existe plusieurs formes de société civile immobilière, il faut bien la choisir selon le projet que vous souhaitez créer :
- La SCI de location est utilisée si vous souhaitez acheter un bien pour le louer,
- La SCI familiale permet de gérer et transmettre un bien immobilier au sein d’une même famille, les membres de cette famille peuvent ainsi conserver un bien tout en évitant les conflits entre héritiers et les désavantages de l’indivision.
- La SCI d’attribution a pour objectif l’acquisition de biens immobiliers amenés à être divisé par la suite et attribué aux associés. Lorsque l’objectif est atteint, la SCI est dissoute,
- La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs propriétaires de profiter d’un bien immobilier à tour de rôle. La période d’occupation est attribuée en fonction de l’apport des associés,
- La SCI à capital variable définit un montant minimal et un montant maximal ; entre ces deux montants, le capital peut être modifié par les associés.
Comme évoqué plus tôt, il existe bien une SCI à visé commerciale, c’est la SCI de construction-vente. Les promoteurs immobiliers l’utilisent pour investir et construire des biens immobiliers. Lorsque le bien est vendu, la SCI est dissoute.
Création d’une SCI : l’annonce légale
La création d’une entreprise comporte plusieurs étapes importantes, et la SCI ne déroge pas à la règle : rédaction de statuts, demande d’immatriculation et annonce légale, tout doit être fait dans les règes. Cette dernière est une étape obligatoire lors de la constitution d’une société. Elle est rédigée lors de la création, la modification ou la cessation d’une activité.
L’annonce légale d’une SCI doit comporter des mentions obligatoires régies par l’Article R210-4 du Code de Commerce :
- Modalités de rédaction des statuts de la SCI (acte notarié ou écrit sous seing privé) ;
- Date de signature des statuts ;
- Dénomination sociale de la SCI suivie de son sigle (s’il existe) ;
- Forme de la société (« SCI » ou « Société civile immobilière ») ;
- Montant du capital social de la SCI (lorsqu’elle est constituée à capital variable, il est nécessaire de mentionner le montant du capital minimum) ;
- Adresse du siège social de la SCI;
- Objet social de la SCI (indication sommaire de son activité) ;
- Durée de constitution de la SCI;
- Modalités de cession des parts sociales de la SCI ;
- Nom, prénom et domicile du gérant et des éventuels co-gérants ;
- Nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment des dettes sociales ;
- Greffe du tribunal où la société sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
L’annonce légale, qui n’est autre qu’un avis de constitution, doit être publiée dans un journal d’annonces légales qui transmettra par la suite une attestation de parution. Ce document fera parti du dossier de constitution de la SCI à déposer au Centre de Formalités des Entreprises afin de valider sa création.
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