Frais pris en charge par les associés, frais dépendant de la SCI elle-même, honoraires et autres frais fixes, la création d’une société civile immobilière (SCI) a un coût. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un tel projet.
Quels sont les frais pris en charge par les associés créateurs d’une SCI ?
Les associés décidant de créer une société civile immobilière (SCI), vont être imposés sur la valeur de leur apport, comme s’il s’agissait d’une vente. L’imposition s’appliquera sur l’ensemble des plus-values générées par l’apport de l’associé destiné à la SCI. En termes d’imposition, deux cas de figure sont possibles. L’imposition peut se faire sous le régime des plus-values des particuliers, à condition que le bien immobilier soit partie intégrante du patrimoine de l’associé apporteur. En revanche, si le bien appartient au patrimoine de l’entreprise de l’associé (actif professionnel), l’imposition s’effectue selon le régime des plus-values professionnelles.
Frais à la charge de la SCI pour les apports à titre pur et simple
Constituer une SCI nécessite de la part des associés de réaliser des apports. Ceux-ci peuvent être effectués en numéraire (liquidités) ou en nature (un immeuble par exemple). Lorsque ces apports sont rémunérés par l’attribution de parts sociales de la SCI, on parle alors d’apports à titre pur et simple. Dans ce cas de figure, la taxation de ces apports peut varier à la fois selon le régime d’imposition de l’associé apporteur, le régime d’imposition de la SCI (impôt sur le revenu ou sur les sociétés) et selon la nature du bien apporté. Concrètement, pour une SCI dépendant du régime de l’impôt sur le revenu (IR), les apports sont exonérés. Dans le cas où la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), les apports en numéraire bénéficient d’une exonération. Par contre, les apports en nature d’une personne physique sont taxés au taux de 5%.
Frais à la charge de la SCI pour les apports à titre onéreux
Différents des apports à titre pur et simple, les apports à titre onéreux sont imposés au taux de 5% comme s’il s’agissait de ventes. On parle d’apports à titre onéreux lorsqu’un associé de la SCI réalise son apport sous la forme d’un bien immobilier et que ce bien a été acquis par le biais d’un emprunt non encore intégralement remboursé. Dans ce cas de figure, l’associé a la possibilité de demander à la société qui reçoit l’apport de prendre en charge le remboursement de l’emprunt. L’apport est alors compensé par l’attribution de parts sociales de la SCI, mais également par la prise en charge de ce passif (l’emprunt initial). A noter que si l’apport à titre onéreux prend en compte des biens non homogènes, les associés peuvent sélectionner les actifs apportés et les faire ou non entrer dans cette catégorie. En règle générale, le passif est imputé sur des biens dont la vente ne supporte pas de droits de mutation ou relevant de la TVA, dans un souci de payer un minimum de droits d’enregistrement. C’est le cas notamment des immeubles de moins de cinq ans et des terrains à bâtir.
Qu’en est-il de la TVA pour la création d’une SCI ?
Dans le cas où l’apport est un immeuble de moins de cinq ans ou un terrain à bâtir, les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas. En revanche, la TVA immobilière est due. Il existe néanmoins des restrictions à connaître. Dans le cas des terrains à bâtir, la SCI doit s’engager formellement à être assujettie à la TVA et à construire dans un délai maximum de quatre années. Pour ce qui est des immeubles, il faut impérativement qu’il s’agisse de leur première mutation depuis leur achèvement.
Dans le cas où la SCI fait le choix de la TVA immobilière, les loyers y sont soumis, et il est possible pour la société de récupérer la TVA versée au moment de l’acquisition du terrain ou de l’immeuble.
Exonération possible des droits d’enregistrement
Il existe deux possibilités pour une entreprise individuelle transformée en société d’être exonérée de droits d’enregistrement. Il faut que l’associé apporteur s’engage à conserver ses titres durant au moins trois années, ou que l’immeuble soit mis en apport conjointement à d’autres éléments du fonds professionnel et soit affecté à l’exploitation. Attention tout de même, l’exonération des droits d’enregistrement n’est pas applicable dans le cas où l’exploitant prend la décision de dissocier l’actif immobilier apporté à sa SCI d’un actif professionnel apporté par une société d’exploitation, comme une SARL par exemple.
Honoraires et frais divers pour la constitution d’une SCI
Lors de la création d’une SCI, des frais seront engagés auprès du centre de formalités des entreprises. Ces honoraires incluent notamment des frais de dépôt et de publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), pour une valeur d’environ 60 euros. Il faut également compter une somme de 150 euros environ afin de faire publier un avis de constitution dans les colonnes d’un journal d’annonces légales situé dans le département de la SCI. Enfin, la création de la société engendre le paiement d’honoraires d’un notaire ou d’un avocat pour la rédaction des statuts ou la réalisation de diverses formalités de constitution. Aucun barème légal n’encadre ces honoraires. Pour autant, pour ces derniers, la fourchette de prix est généralement comprise entre 1 500 et 2 500 euros.
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