Les sociétés civiles immobilières (SCI) ont le vent en poupe depuis une dizaine d’années. Leur popularité ne cesse de croître, à l’instar de leur nombre en France. En effet, leur nombre a doublé en 10 ans, passant de plus de 48.000 en 2012 à plus de 88.000 en 2022, selon le Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce. Mais qu’est-ce que véritablement un SCI ? Faisons le point sur cette forme de société.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique spécialement conçue pour la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs associés de regrouper leurs biens immobiliers au sein d’une entité distincte, offrant ainsi une séparation claire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine personnel des associés. Le cadre légal de la SCI est relativement souple, ce qui permet aux associés de prévoir le fonctionnement de la société dans les statuts.
Il existe cinq types de SCI :
- La SCI de gestion ou de location correspond à la forme classique de la société civile immobilière.
- La SCI familiale, quant à elle, est spécifiquement constituée entre les membres d’une même famille. Elle permet de regrouper les membres de la famille dans une structure juridique commune pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.
- La SCI construction-vente est utilisée lorsqu’il s’agit d’acquérir un terrain, de faire construire un bien immobilier dessus, puis de revendre l’ensemble. Elle offre une solution adaptée pour les projets de construction immobilière et de promotion.
- La SCI attribution est mise en place afin de déterminer précisément la part de l’immeuble appartenant à chacun des associés. Cela permet de fixer et de formaliser les droits de chaque associé sur le bien immobilier détenu par la société.
- Enfin, la SCI de jouissance à temps partagé vise à partager l’usage d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Ce type de SCI permet de bénéficier d’une jouissance partagée dans le temps, ce qui est particulièrement adapté aux résidences secondaires ou aux biens destinés à un usage saisonnier.
Quelles sont les principales caractéristiques d’une SCI ?
La création d’une SCI requiert un minimum de deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. De plus, la gestion de la SCI peut être confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des personnes externes à la société.
Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. Ainsi, la responsabilité des associés de la SCI ne se limite pas à leurs apports. À cet égard, la responsabilité des associés est non-solidaire, ce qui signifie qu’un associé ne peut pas être tenu de régler la part de dette qui incombe à un autre associé. De plus, la responsabilité des associés est dite subsidiaire. Cela signifie que la responsabilité des associés ne peut être engagée que si la société est insolvable.
S’agissant du choix du régime fiscal de la SCI lors de sa création, les associés sont par principe soumis à l’impôt sur le revenu (IR) mais ils ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix peut permettre une optimisation de la fiscalité des associés en fonction de leur tranche d’imposition.
Comment créer une SCI ?
La première étape pour la création d’une société civile immobilière (SCI) consiste à rédiger les statuts de la société. Ils doivent notamment mentionner la forme juridique, les noms et coordonnées de tous les associés, la dénomination sociale de la SCI, son objet social, le lieu du siège social, le montant du capital social et la durée de la société (qui ne peut excéder 99 ans).
Ensuite, le capital social de la SCI doit être déposé dans la banque où le compte bancaire de la société sera ouvert, ou chez le notaire. Il sera débloqué une fois que la société sera officiellement créée.
Une fois ces deux étapes réalisées, il faudra faire paraître un avis dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette publication est indispensable pour rendre la création de la société civile immobilière opposable aux tiers.
Enfin, la formalité sera finalisée par le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI en ligne. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire de création d’entreprise en ligne sur le site du guichet unique et fournir les pièces justificatives requises pour constituer votre dossier. Ce dernier doit être constitué notamment d’une copie des statuts de la société, de l’avis de parution dans le journal d’annonces légales, d’une pièce d’identité du gérant, de la déclaration de non-condamnation du gérant, la déclaration des bénéficiaires effectifs, ainsi que d’un justificatif de domiciliation de la société. Si vous ne souhaitez pas réaliser vos démarches seul, faites vous accompagner par un professionnel.
Alors ? La SCI correspond-elle à votre projet entrepreneurial ?
(Crédit photo : iStock / ronnachaipark)
