Que dit la loi en matière de défiscalisation immobilière ? Existe-t-il des dispositifs qui permettent d’investir de l’argent et de récupérer certains avantages ?
Investir dans la pierre tout en réduisant votre impôt sur le revenu, se constituer un capital retraite à très forte rentabilité, transformer une partie de vos impôts en patrimoine, tout ceci est rendu possible par l’État ! Découvrez les lois susceptibles de vous aider dans vos placements immobiliers.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
En pratique, la défiscalisation consiste à utiliser les subtilités de la législation pour réduire sa facture fiscale légalement.
Pour encourager certaines activités ou comportements d’achats, le Code général des impôts abonde de dispositifs dérogatoires. Ces dispositifs se présentent sous la forme :
- D’abattement : fraction d’un revenu ou d’une plus-value qui échappe à l’impôt ;
- De réduction d’impôt : montant calculé par le fisc selon une dépense engagée lors de l’année de référence ;
- De déduction du revenu : imputation d’un investissement ou d’une charge en déduction du total des revenus déclarés ;
- De déficit fiscal : diminution du revenu suite aux pertes constatées dans une catégorie de revenus spécifique ;
- D’exonération : certains revenus échappent à l’impôt ;
- De crédit d’impôt : somme d’argent que le Trésor vous doit.
La défiscalisation immobilière, quant à elle, consiste à investir dans l’immobilier pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts.
Ainsi, l’avantage fiscal approuvé par l’État vous permet de payer moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée. Généralement, cette période varie selon le dispositif choisi.
Les Français (particuliers et entrepreneurs) sont friands de ces investissements. Ils les jugent plus fiables que n’importe quel autre type de placement financier, bien que ce placement implique parfois d’importants frais de notaire ! Mais surtout, ce qui plaît dans la défiscalisation immobilière, c’est le large choix de mécanismes de placement sur le long terme.
Le principe et les avantages selon la formule choisie
Le principe fondamental de la défiscalisation immobilière repose sur la réduction de l’imposition. Néanmoins, toutes les propriétés foncières ne permettent pas de bénéficier d’une réduction d’impôts. Il faut au préalable être admissible à l’un ou l’autre des différents dispositifs mis en place par le législateur.
Les principales conditions de base pour la détaxation immobilière sont les suivantes :
- Achat d’un bien neuf ou à rénover ;
- Choix de la zone géographique ;
- Le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, dans le cadre d’un bien pour la location.
Ces conditions sont stratégiques pour l’État, car elles permettent ainsi de développer l’offre locative dans des zones dites « tendues », ou encore de rénover des monuments historiques.
Voici les principales lois de défiscalisation immobilière qui touchent les bâtis neufs :
La loi Pinel :
Acquisition d’un logement neuf destiné à la location pour une durée de 6 ans minimum.
Avantages : abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 €, réduction d’impôt de 12 % du montant de l’achat pour une location sur 6 ans, de 18 % du montant de l’achat pour une location sur 9 ans, de 21 % du montant de l’achat pour une location sur 12 ans.
La loi Pinel se décline également sur les territoires d’outre-mer.
La loi Censi-Bouvard :
Réduction d’impôts pour les logements dans des résidences seniors, étudiantes, touristiques ou d’affaires, pour une durée minimale de 9 ans.
Avantages fiscaux : réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 33 000 €, 11 % du montant de l’achat pour une location sur 9 ans.
Concernant ce placement, la perception des loyers est quasiment garantie et il est possible de récupérer la TVA sur l’achat.
Les logements meublés non professionnels (LMNP) :
Pour bénéficier d’une diminution d’impôts, le logement doit être loué meublé, les bénéfices ne peuvent pas dépasser les 23 000 € par an, les charges liées à l’achat et à l’entretien du bien peuvent être déduites des impôts. Il est également possible de récupérer la TVA sur l’achat.
Concernant les investissements dans l’ancien, les deux principales défiscalisations immobilières sont la loi Malraux et la loi Monuments Historiques.
La loi Malraux :
Elle concerne tous les biens anciens destinés à la rénovation et à la réhabilitation. À noter que le bien doit impérativement être loué et situé dans une zone spécifique.
Les avantages fiscaux permettent aux bénéficiaires d’avoir une réduction certaine sur l’ISF (si soumis) et leurs impôts (selon le montant des travaux de rénovation) pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par an. Cet avantage fiscal est cumulable pendant 4 ans maximum.
La loi Monuments Historiques :
Elle permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus l’ensemble des charges et des dépenses engagées dans la réhabilitation de monuments anciens. De plus, les droits de succession sont exonérés si l’acheteur veut léguer le bien à un membre de sa famille et il n’existe pas de plafonnement des loyers.
Les travaux de rénovation sont déductibles des impôts de 50 à 100 %, cependant, le bien doit être conservé au minimum 15 ans.
La défiscalisation immobilière concerne tous les contribuables. Ainsi, la formule choisie (investissement dans du neuf ou de l’ancien) doit avant tout correspondre à vos objectifs patrimoniaux. La loi Pinel et le dispositif LMNP sont les plus prisés pour investir dans le neuf. Pour de l’ancien, le dispositif Malraux est le plus accessible.
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