Pour détenir un bien immobilier lié à l’exercice de son activité professionnelle, le chef d’entreprise doit faire un choix entre l’inscrire au bilan de la société commerciale et l’isoler au sein d’une SCI. Les deux options sont à considérer, et chacune dispose d’avantages et d’inconvénients. Explications.
Une fiscalité plutôt favorable à l’inscription au bilan
Inscrire son patrimoine immobilier à l’actif de sa société permet de diminuer la pression fiscale. En effet, il est possible de déduire de ses impôts sur les sociétés l’amortissement de l’immeuble ainsi que les frais d’acquisition, les commissions et diverses charges qui pèsent sur le bien. En optant pour la conservation du bien au sein de la société commerciale, les sociétés soumises à la TVA récupèrent les montants de cette taxe versés lors de l’achat et/ou de la construction. Par contre, isoler le patrimoine via une SCI ne permet pas de bénéficier des déductions fiscales. Et une SCI ne pourra récupérer la TVA qu’à condition de soumettre également les loyers à la TVA. En revanche, si l’entrepreneur décide d’extraire son patrimoine du bilan, il devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values professionnelles, alors que cela ne sera pas nécessaire si l’immeuble est intégré à une SCI.
Une gestion simplifiée en l’absence de SCI
En créant une SCI dans le but d’isoler le patrimoine immobilier, l’entrepreneur s’expose tout d’abord aux formalités et frais d’ouverture de la SCI. De plus, il sera dans l’obligation de tenir une comptabilité et d’organiser des assemblées. Cela implique un temps de gestion important, ainsi que des frais notamment pour régler les honoraires du cabinet comptable. En outre, dans l’hypothèse où un des associés de la SCI serait gérant de la société, le bail entre la SCI et la société devra prendre en considération la législation en matière de conventions réglementées. Aussi, inclure l’immobilier au passif de la société commerciale (en cas d’emprunt) permet d’échapper à l’ensemble de ces frais et formalités qui peuvent peser sur le développement de l’activité.
La valeur de l’entreprise en question
Bénéficier au sein de son entreprise d’un patrimoine immobilier permet d’assurer une certaine surface financière à sa société. Ceci est apprécié par les banquiers, notamment lorsque le crédit contracté pour l’acquisition et/ou les travaux arrive à échéance. La présence d’immobilier au bilan rassure les organismes bancaires, qui sont alors plus à même d’accorder divers financements. Cependant, rester propriétaire de ses locaux a un effet pervers. Certes, l’entreprise ne paie pas de loyer, mais la valeur locative est souvent mal appréciée. Dans le cas où l’activité nécessiterait de déménager et de payer un loyer, l’équilibre de la société pourrait se trouver menacé. Ce risque est moins prégnant si la société loue ses locaux à une SCI qui fera évoluer régulièrement le loyer. Par ailleurs, l’inscription au bilan peut représenter un obstacle pour vendre la société. Le patrimoine immobilier inclus relève nettement le prix de cession, et il est plus difficile de trouver un repreneur capable d’obtenir un financement suffisant.
Des revenus disponibles avec une SCI
Isoler l’immobilier initialement voué à l’activité de l’entreprise via une SCI permet au chef d’entreprise de générer des revenus réguliers et à long terme. La SCI facture, en effet, des loyers à la société. Certes, ces loyers sont dus par l’entrepreneur, mais si celui-ci cesse son activité et vend sa société, il conservera cette rente. Ces revenus sont généralement modestes lorsque l’emprunt servant à financer le bien est en cours de remboursement, mais ils deviennent significatifs quand l’emprunt arrive à échéance. En cas de départ à la retraite, les loyers représentent donc un complément de revenus à ne pas négliger. Il convient en revanche de nuancer cette réflexion sur une rentrée importante, car cette dernière est conditionnée par le dynamisme de la zone dans laquelle se trouve le local. Et si le bien immobilier ne peut évoluer au profit d’une autre activité, il pourrait être difficile de trouver un nouveau locataire.
Une protection patrimoniale à considérer
Les associés d’une société à responsabilité limitée (SARL) ou d’une société par actions simplifiée (SAS) disposent d’un avantage par rapport aux associés d’une SCI : ils ne sont responsables qu’au niveau de leur apport, alors qu’au sein d’une SCI, ils pourront être amenés à supporter le remboursement du capital emprunté pour acquérir le bien. Le patrimoine personnel des associés d’une société de capitaux est donc mieux protégé. A ce titre, conserver ses locaux professionnels au bilan est moins risqué pour les associés. Néanmoins, en restant au bilan, les locaux pourraient être mis en vente dans le cas où la société rencontrerait des difficultés financières. La vente du bien immobilier permettrait alors, par exemple, d’honorer des dettes.
Une transmission patrimoniale facilitée par la SCI
Le chef d’entreprise est souvent confronté au problème de la transmission de son patrimoine professionnel à ses enfants, notamment lorsqu’ils sont plusieurs. Il arrive également que les enfants participent à l’activité de l’entreprise commerciale. Acquérir un bien immobilier et l’apporter à une SCI permet au chef d’entreprise de transmettre sous diverses formes le patrimoine de ses sociétés à ses descendants. Il pourra par exemple transmettre des parts sociales de la société commerciale aux enfants qui collaborent au sein de celle-ci, et céder des parts sociales de la SCI à ses autres enfants.
(Crédit photo : Shutterstock)
