Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est un excellent moyen d’acquérir, gérer et transmettre un bien immobilier à plusieurs. Mais dès la création, une question cruciale se pose : faut-il opter pour l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ?
Ce choix a des conséquences importantes sur la fiscalité des revenus locatifs, la gestion comptable et la taxation des plus-values en cas de revente. Alors, comment faire le bon choix en fonction de son projet immobilier ? Voici un décryptage complet pour t’aider à trancher.
SCI à l’IR : simplicité et fiscalité transparente
Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Cela signifie que l’entreprise elle-même n’est pas imposée directement. Ce sont les associés qui déclarent leur part des bénéfices locatifs sur leur propre déclaration fiscale, comme s’ils détenaient l’immeuble en direct.
Comment fonctionne l’IR dans une SCI ?
Les revenus locatifs sont imposés au nom des associés, en fonction de leur quote-part dans la société. Ils sont ajoutés aux autres revenus de chaque associé et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) peuvent être déduites pour réduire la base imposable.
Les avantages de la SCI à l’IR
Une gestion comptable simplifiée
La SCI à l’IR n’a pas d’obligation comptable stricte, contrairement à la SCI à l’IS. Une simple comptabilité de trésorerie suffit (suivi des entrées et sorties).
Pas de double imposition
Les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la SCI, ce qui évite une double taxation. Chaque associé est directement imposé selon son propre taux d’imposition.
Une fiscalité avantageuse sur la plus-value en cas de revente
En cas de vente du bien, la plus-value est imposée comme une plus-value immobilière des particuliers. L’imposition diminue avec le temps grâce à des abattements :
- Exonération totale après 30 ans de détention.
- Abattement progressif à partir de 6 ans (6 % par an après 6 ans, puis 4 % entre 22 et 30 ans).
Les inconvénients de la SCI à l’IR
Une fiscalité lourde en cas de hauts revenus
Les bénéfices locatifs sont soumis au barème progressif de l’IR. Si les associés ont déjà des revenus élevés, ils peuvent être imposés jusqu’à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation pouvant atteindre 62,2 %.
Pas d’amortissement du bien
Contrairement à la SCI à l’IS, il est impossible d’amortir le bien immobilier pour réduire l’imposition des revenus locatifs.
Difficile d’accumuler du capital dans la SCI
Puisque les revenus sont imposés au niveau des associés, la SCI ne peut pas réinvestir ses bénéfices sans fiscalité immédiate.
SCI à l’IS : optimisation fiscale et amortissement
À la création de la SCI, les associés peuvent opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Une fois ce choix fait, il est irréversible. Contrairement à l’IR, les bénéfices locatifs sont imposés directement au niveau de la SCI, et non chez les associés.
Comment fonctionne l’IS dans une SCI ?
- La SCI paie l’impôt sur les bénéfices selon les taux de l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, et 25 % au-delà.
- Si la SCI distribue des dividendes aux associés, ceux-ci sont soumis à la flat tax de 30 % (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
Les avantages de la SCI à l’IS
Une imposition des bénéfices plus faible
L’impôt sur les sociétés est souvent plus avantageux que le barème progressif de l’IR, notamment pour les hauts revenus.
L’amortissement du bien
Une SCI à l’IS peut amortir son bien immobilier, c’est-à-dire répartir son coût sur plusieurs années et réduire ainsi son bénéfice imposable. Résultat : une imposition réduite, voire inexistante, pendant plusieurs années.
Plus de flexibilité pour réinvestir
Les bénéfices peuvent être laissés dans la SCI et réinvestis sans imposition immédiate sur les associés.
Les inconvénients de la SCI à l’IS
Une comptabilité lourde et obligatoire
La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité en bonne et due forme, avec bilan et compte de résultat. Cela implique souvent des frais comptables annuels.
Une imposition plus lourde sur la plus-value
Si le bien est revendu, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, et non sur le prix d’achat. Comme le bien a été amorti, la plus-value taxable est souvent plus élevée qu’en SCI à l’IR.
Exemple :
- Une SCI à l’IR revend un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € → plus-value imposable = 100 000 €, avec abattements possibles.
- Une SCI à l’IS revend un bien acheté 200 000 €, amorti à 100 000 €, et revendu 300 000 € → plus-value imposable = 200 000 €, taxée à l’IS.
- Double imposition sur les dividendes
Si les bénéfices sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, ils sont d’abord imposés à l’IS, puis taxés à la flat tax de 30 % lors du versement aux associés.
3. Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
SCI à l’IR, à privilégier si :
- Le bien est destiné à être conservé longtemps (avantage sur la plus-value).
- Les associés sont faiblement imposés et veulent une gestion simple.
- Le but est principalement la transmission familiale.
SCI à l’IS, à privilégier si :
- L’objectif est de faire du locatif sur du long terme et d’optimiser la fiscalité des revenus.
- Les associés veulent amortir le bien pour réduire l’impôt sur les bénéfices.
- Le projet prévoit des réinvestissements dans d’autres biens immobiliers.
Le choix entre l’IR et l’IS doit être fait en fonction du projet immobilier et du profil des associés. Une SCI à l’IR est souvent préférable pour la transmission et une gestion simple, tandis que l’IS est plus intéressant pour les investisseurs cherchant à optimiser la fiscalité des revenus locatifs et à réinvestir les bénéfices.
Une analyse avec un expert-comptable est vivement conseillée pour éviter les pièges et maximiser les avantages fiscaux.
(Crédit photo : iStock – shapecharge)
