Placer sa trésorerie de manière pertinente est devenu un enjeu majeur pour un grand nombre d’entreprises. Dirigeants et directeurs financiers sont tous à la recherche de la meilleure solution pour sécuriser et faire fructifier leurs liquidités, si possible à court terme. Dans un contexte économique fragile où le taux de rendement se révèle souvent peu rémunérateur, investir en SCPI peut représenter une excellente alternative.
Comment investir en SCPI en tant que société ?
Rappelons que la SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – est une structure d’investissement qui a pour principal objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier professionnel.
Cette exploitation dégage des revenus locatifs qui sont redistribués sous forme de dividendes à tous les associés de la société de gestion (c’est à dire les détenteurs de parts), proportionnellement à leur nombre de parts.
À ce jour, celle qu’on surnomme la « pierre-papier » séduit autant les investisseurs particuliers que les entreprises qui cherchent à optimiser leur excédent de trésorerie en leur proposant un couple rendement-risque particulièrement favorable.
En plus d’offrir un taux de rendement moyen supérieur à 4,5%, le risque encouru par les investisseurs est relativement « faible ». Grâce au principe de mutualisation (on compte en moyenne 150 locataires par société de gestion), le risque locatif auquel s’exposent les investisseurs est suffisamment diversifié.
Pour réaliser son placement scpi, l’entreprise a deux possibilités, en fonction de sa problématique et de ses besoins :
- l’achat en pleine propriété
- l’acquisition de parts en démembrement
Comme son nom l’indique, l’achat de parts en pleine propriété consiste, pour l’entreprise, à investir dans des parts de SCPI sous forme d’actifs. En contrepartie, la SCPI lui verse tous les 3 mois en moyenne des revenus locatifs. Des loyers qui seront, par la suite, imposés selon un barème spécifique.
Si l’achat en pleine propriété constitue à ce jour la manière la plus courante d’investir en SCPI, elle n’est pas forcément la plus adaptée pour une entreprise. La durée minimum de détention conseillée fait en effet d’elle un placement à long terme : en moyenne 8 à 10 ans.
L’acquisition en démembrement : le placement idéal
À l’heure actuelle, le mode d’acquisition en démembrement est la solution la plus avantageuse pour placer sa trésorerie d’entreprise en SCPI.
Le démembrement consiste à diviser la propriété en deux droits distincts :
- la nue-propriété : plutôt adaptée aux particuliers qui cherchent à constituer ou diversifier leur patrimoine, elle consiste à acheter des parts de SCPI en bénéficiant d’un prix réduit. En contrepartie, l’investisseur, qui n’a pas la possibilité d’exploiter le bien en question, doit renoncer aux loyers pendant toute la durée du démembrement. À l’issue de ce dernier, il devient alors plein-propriétaire et réalise une plus-value.
- l’usufruit : en acquérant des parts de SCPI en tant qu’usufruitière, l’entreprise perçoit les revenus générés par la société de gestion. Le principal avantage est qu’elle bénéficie par la même occasion d’un prix d’achat réduit tout en étant rémunérée sur la valeur de la pleine-propriété.
En plus d’offrir un rendement important, l’usufruit temporaire de SCPI permet aux entreprises d’amortir comptablement leur investissement. En effet, cela réduit au passage la fiscalité des revenus issus de ce dernier.
Il est toutefois nécessaire de s’assurer que l’entreprise permet bien l’investissement en SCPI. Aussi, il faut choisir avec soin la société de gestion dans laquelle cette dernière achètera des parts.
Investir dans l’usufruit d’une SCPI est le montage le plus adapté pour les entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie et la faire fructifier. Avec un prix d’acquisition largement décoté et un taux de rendement pouvant parfois atteindre les 5%, c’est un placement beaucoup plus rentable que d’autres véhicules d’investissement tels que le dépôt à terme (DAT).
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