Lors de la rédaction des statuts, les associés d’une société civile immobilière (SCI) peuvent fixer des critères pour choisir le gérant. La rédaction des statuts est une étape essentielle dans la création d’une SCI, car elle pose les bases juridiques et sociales du fonctionnement de l’entreprise. Compétences professionnelles ou critères personnels, voici les principales conditions à respecter.
Des conditions concernant l’identité du gérant de la SCI
Être associé de la société civile immobilière (SCI) n’est pas une condition obligatoire pour en devenir gérant. Cependant, les statuts de la société peuvent spécifier cette exigence, rendant ainsi la nomination du gérant conforme aux attentes des associés. Ils (les associés) peuvent néanmoins fixer des critères visant à préciser qui peut obtenir la gérance, comme sa qualité d’associé, son ancienneté au capital de la société… La décision sur ces critères doit être prise en assemblée générale et formalisée dans un acte juridique adapté. La nationalité du gérant n’est pas non plus une condition déterminante. Un citoyen étranger est en droit de gérer une SCI. En matière de condamnations judiciaires, il est possible de choisir comme gérant une personne ayant déjà été condamnée. Cependant, un tribunal se prononçant sur une liquidation judiciaire peut interdire à un dirigeant d’exercer un futur mandat de gestion. Ce point souligne l’importance de vérifier les informations juridiques et sociales relatives au gérant avant sa nomination. Pour cette raison, tout gérant de SCI doit obligatoirement fournir avant sa nomination une attestation de non-condamnation.
Mineurs, époux et donateurs usufruitiers peuvent-ils être gérants ?
Des conditions particulières peuvent être définies pour permettre de choisir le gérant d’une SCI. Les statuts peuvent inclure des clauses précises pour organiser la gestion immobilière en cas de situation exceptionnelle. En matière d’âge, un mineur peut assurer la gérance d’une SCI à condition qu’il soit émancipé. Dans le cas contraire, cela n’est pas possible, notamment en raison des risques qu’implique cette fonction au niveau de la responsabilité, notamment sur le plan financier. La responsabilité civile et morale d’un mineur non émancipé pourrait engager l’ensemble de la société en cas de décision défavorable ou d’acte de gestion inapproprié. La qualité d’époux n’est pas un frein pour être nommé gérant d’une SCI. Ensemble ou séparément, deux époux peuvent gérer ce type de société. Si une SCI est constituée pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier, le donateur usufruitier peut conserver la gérance de la société, et même nommer son successeur en cas de décès. Cette possibilité est particulièrement utile dans le cadre d’une gestion optimisée dans des biens immobiliers familiaux et pour garantir la continuité de la gestion sociale après le décès du donateur. C’est un outil efficace pour s’assurer que le(s) bien(s) de la SCI est (sont) correctement géré(s).
Les conditions professionnelles pour gérer une SCI
Aucune qualification professionnelle n’est requise pour devenir gérant d’une SCI. Cela reflète la simplicité juridique et sociale de la création de ce type de société. Cependant, certains métiers sont incompatibles avec la fonction. C’est notamment le cas des experts-comptables, des fonctionnaires, des avocats ou encore des notaires. Ces incompatibilités visent à éviter des conflits d’intérêts ou des manquements au droit professionnel. Dans le cadre d’une SCI familiale ou d’une SCI à but non lucratif, ces incompatibilités peuvent être levées par dérogation. Les statuts doivent alors prévoir explicitement cette dérogation pour éviter tout acte juridique non conforme. Une société peut également exercer la gérance d’une SCI. Dans ce cas, la responsabilité sociale et juridique repose sur les représentants légaux de cette entreprise, qui sont chargés des fonctions de gestion et de la prise de décision en ligne avec l’objet social de la SCI. En pratique, ce sont les représentants légaux de cette société qui assurent les opérations de gestion de la SCI. Ces opérations incluent des déclarations administratives, des actes de gestion quotidienne et des décisions prises en assemblée générale conformément au régime juridique en vigueur.
Les responsabilités et décisions du gérant de la SCI
Le gérant d’une société civile immobilière (SCI) joue un rôle clé dans la gestion quotidienne et stratégique de l’entreprise. Il est responsable de l’exécution des décisions prises en assemblée générale par les associés et doit respecter les limites fixées par les statuts. Parmi ses fonctions principales, le gérant doit veiller à la bonne gestion des biens immobiliers détenus par la société, tout en assurant le respect des obligations juridiques et fiscales. Les décisions prises par le gérant doivent toujours être alignées sur l’objet social de la SCI, tel que défini lors de sa création.
Sur le plan pratique, le gérant doit également gérer les déclarations administratives et fiscales de la société, comme la déclaration de revenus fonciers ou la déclaration de TVA, lorsque cela est applicable. Tout acte dépassant les pouvoirs qui lui ont été délégués par les statuts ou les associés peut engager sa responsabilité civile, voire pénale, en cas de faute grave. Le régime juridique applicable au gérant détermine également les conditions de sa rémunération, lorsqu’elle est prévue, ainsi que les modalités de cessation ou de changement de ses fonctions.
En cas de modification importante comme un changement de gérant ou une décision d’augmenter le capital social, il est impératif de formaliser ces actes par des décisions en ligne avec les règles juridiques et sociales en vigueur. Ces changements doivent être enregistrés auprès du greffe du tribunal compétent ou via une déclaration auprès des services administratifs.
La gestion d’une société civile immobilière (SCI) repose sur un cadre juridique précis, défini dès la création dans les statuts et renforcé par les décisions prises en assemblée générale. Que le gérant soit une personne physique ou morale, ses fonctions nécessitent une gestion rigoureuse pour assurer la pérennité de l’entreprise et la bonne administration des biens immobiliers. Il est donc essentiel de s’assurer que les responsabilités, la rémunération et les actes du gérant sont en ligne avec les règles juridiques et sociales applicables, afin d’éviter tout risque pour la société et ses associés. En maîtrisant ces aspects, une SCI peut pleinement tirer parti de son régime juridique et se positionner comme un outil efficace pour la gestion immobilière et patrimoniale.
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