Les entrepreneurs individuels sont confrontés à la confusion de leur patrimoine privé et professionnel. Comment faire en cas d’acquisition d’un local professionnel ? Le point sur les solutions les plus avantageuses.
Affecter les biens immobiliers professionnels
Une entreprise individuelle se caractérise par le fait que le patrimoine privé et le patrimoine professionnel du dirigeant sont confondus sur le plan juridique. Aussi, l’entrepreneur peut affecter l’immobilier professionnel à son patrimoine privé, ou l’inscrire à l’actif de son entreprise. Afin de déduire des loyers de son résultat imposable, il peut éventuellement apporter son local professionnel à une société civile immobilière (SCI) qu’il devra créer. Cette affectation comptable influence considérablement la fiscalité de l’entreprise individuelle et celle relative au patrimoine immobilier. Etudier les conséquences d’un tel choix s’impose à tous les entrepreneurs individuels pour connaître les solutions les plus avantageuses notamment sur le plan financier.
Analyser les charges déductibles
Le chef d’entreprise doit, en premier lieu, s’enquérir des charges en mesure d’être déduites. En inscrivant le bien immobilier à l’actif de son entreprise, il pourra déduire l’ensemble des charges liées à la propriété et des charges locatives. Lorsque le bien intègre le patrimoine privé, certes les frais de réparation et d’entretien courant sont déductibles, mais les charges liées à la propriété ne le sont pas. Parmi ces dépenses, on retrouve notamment les amortissements, les intérêts d’emprunts, les frais d’assurances, ou encore les frais d’actes, honoraires de notaire et droits d’enregistrement relatifs à l’achat d’immobilier. A noter qu’acquérir un bien immobilier professionnel engendre des frais équivalents à 5 % environ de la valeur du bien. Avoir la possibilité de déduire une telle somme entre donc en ligne de compte.
Comprendre la taxation des plus-values
La fiscalité sur les plus-values est différente en fonction de l’affectation du patrimoine. Si celui-ci est inscrit à l’actif de l’entreprise, l’entrepreneur sera soumis au régime des plus-values professionnelles. En cas de vente d’une petite structure ou de départ en retraite, la plus-value de cession bénéficie d’une exonération fiscale. Et, à l’image du bénéfice, les plus-values réalisées sur le court terme sont soumises à l’impôt sur le revenu. Les plus-values réalisées sur le long terme doivent, quant à elles, supporter un taux d’imposition global atteignant 31,50 %. Par ailleurs, la CSG est déductible l’année suivant la vente. En comparaison, le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers (appliqué lorsque le bien reste dans le patrimoine privé) s’élève à 34,50 %, ce à quoi il faut ajouter un taux de 5,10 % pour la CSG qui n’est pas déductible. Toutefois, la plus-value ne sera pas soumise à taxation une fois le bien détenu depuis 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et depuis 30 ans en ce qui concerne les prélèvements sociaux.
CET, ISF et TVA : une affectation non déterminante
Inscrire son bien immobilier à l’actif de son entreprise n’a pas de conséquences sur le montant de la contribution économique territoriale (CET), ni sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il est néanmoins possible de voir son bien échapper à l’ISF. Pour cela, l’immeuble doit, à l’image d’une boutique ou de tout autre local commercial, être nécessaire pour exercer l’activité entrepreneuriale. Il doit également être affecté à cette exploitation. Cela ne signifie pas qu’intégrer le bien immobilier à l’actif du bilan suffit à bénéficier de cette exonération.
En matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), là encore, l’affectation au patrimoine privé ou professionnel n’a pas d’incidences. Il est possible de déduire la TVA à partir du moment où le bien immobilier revêt un caractère d’utilisation commerciale. Cette déduction est tout à fait possible même en conservant le bien dans un patrimoine privé.
Anticiper les besoins de l’entreprise
Si intégrer un bien immobilier au sein des immobilisations de son entreprise individuelle offre une structure financière plus favorable au bilan, facilitant par exemple, l’obtention d’un prêt bancaire, ce type d’affectation peut s’avérer coûteux dans le cadre de la transmission de l’entreprise. En effet, si l’entrepreneur souhaite vendre son entreprise tout en préservant son patrimoine immobilier, il doit transférer le bien, soit l’extraire de l’actif pour l’assimiler à ses biens privés. Il s’agit alors d’une cession. Et cette cession dégage une plus-value soumise à l’impôt. L’entrepreneur individuel devra donc s’acquitter de taxes pour pouvoir céder son entreprise sans le patrimoine immobilier utile à l’exploitation.
Créer une SCI : une alternative intéressante
Une troisième voie s’ouvre aux entrepreneurs individuels qui disposent ou souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier : l’apport du local professionnel à une SCI. Certes, dans ce cadre, le chef d’entreprise devra renoncer à la déduction des frais d’acquisition, mais ce montage revêt bien d’autres avantages. La SCI pourra en effet louer le local, dégageant ainsi des loyers. Ces loyers payés par l’entrepreneur à la SCI seront déductibles du résultat imposable de l’entreprise individuelle. A noter que cette solution n’est pas applicable pour les professions libérales. La SCI est également réputée pour faciliter la transmission du patrimoine. En outre, en cas de difficultés de l’entrepreneur individuel, le local professionnel reste protégé au sein de la SCI. Enfin, au moment de céder son entreprise, il ne sera pas nécessaire de passer le bien sous patrimoine privé et de s’acquitter des taxes afférentes.
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